天牛宝 一线城市卖地很拼，百亿地块频出，北京取消价格上限
一线城市总价超百亿的“巨无霸”地块接连上新！天牛宝
近日，北京市丰台区新挂牌的一宗地引发关注，这宗位于万泉寺村的棚户区改造土地开发项目，地块规划建筑规模约17.83万平方米，起始价高达110.54亿元，是北京今年推出的第三宗百亿级地块。
更重要的是，本次《交易公告》并未像过往那样，设置地价上限、“竞现房销售面积”等规则，也不再设置销售指导价。这是3年多以来，北京出现的第一宗未设置地价上限和销售指导价的地块。
“不设置地价上限，意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有助于提升市场的活力和透明度。土地资源将根据市场需求和供求关系来定价，可以更有效地配置土地资源，吸引更有开发运营能力的企业参与，提高土地使用效率和经济效益。”中指研究院土地市场研究负责人张凯称。
不仅是北京，其他一线城市今年的高总价地块也越发突出，核心城市正在拿出“压箱底”好货，在市场回暖期尽一切可能吸引开发商，为复苏中的市场“添把火”。
北京上架百亿级不限价地块
北京历来是高总价地块的“高发区”，今年这一现象尤为突出。
2024年以来，北京接连推出了三宗总价超百亿的巨型地块，且地块质量较好，市场关注度极高。
以今年6月出让的朝阳区酒仙桥旧改地块、孙河前苇沟组团棚改地块以及中关村朝阳园北区0017地块为例，该组团起始价112亿元，并且是北京首宗“住宅+产业+商业配套”地块出让。
最终，中建智地置业有限公司联合体以112亿元摘得，并在四个月后推出了住宅项目天牛宝，销售反响较为热烈。这宗总价112亿元的组合地块，也打破了当时北京的土地出让历史纪录。
10月15日，北京市规划和自然资源委员会又发布了一组合用地的预申请公告，该组合用地为酒仙桥、十八里店、小红门组团捆绑地块，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平米，起始价高达153亿元，较前述组合地块总价再上一个台阶。
这并非终点，10月30日，丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块挂出预申请公告，该用地规模约6.37公顷，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价110.54亿元。预申请受理时间自2024年10月31日起至2024年11月29日。
根据官方介绍，该地块位于丰台区太平桥街道，地处西二环、三环之间，地铁16号线、房山线双轨交汇处，临近即将建成的丽泽城市航站楼，周边中小学、三甲医院、购物中心、公园等资源丰富，且位于丽泽金融商务区辐射范围内，有利于促进区域职住平衡。
除了规模较大、区位较好，这宗地还有一个重大变化：不设置地价上限和销售指导价。
据地块出让公告，该宗地并未设置地价上限，也没有设置“竞现房销售面积”等竞拍规则，未来土拍时将完全为价高者得。此外，据北京城市规划和房地产平台旗下京房字表示，该地块并没有设置未来商品住房的销售指导价，将由开发商根据市场情况研判、申报备案后确定。
这是近三年来，北京土拍市场首次出现“不限价”的地块。
自2021年3月底起，北京对每个地块都单独设定地价上限和销售指导价，在竞拍时设定地价上限，同时天牛宝在地块出让前便研定好房屋销售指导价格，开发商在未来售房时不能超过指导价。自首轮集中供地以来，上述土拍规则和特征已在北京市场存在三年多。
对此张凯表示，这是北京主动适应市场变化、发展需求的积极举措。不设置地价上限意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有助于提升市场活力和透明度，土地资源将根据市场需求和供求关系来定价。通过市场化的定价机制，可以更有效地配置土地资源，吸引更有开发运营能力的企业参与，进而提高土地使用效率和经济效益。
同时，不再设置销售指导价意味着开发商将有更大的自由度去打造符合市场需求的高品质住宅产品，鼓励开发企业选取高品质土地进行高质量开发建设，有助于推进房地产市场供给侧改革，激发改善性住房需求，符合市场对“好房子”的期待，推动房地产市场高质量发展。
不过，北京土地出让实行的是“一地一策”，后续是否会出现更多不限价地块，还需继续观察。
一线城市连推“压箱底”好货
百亿级地块不断上新，背后反映出即便是一线城市，也在竭力拿出“压箱底”好货，并尽可能优化土拍规则，以适应当下的房地产市场，吸引更多企业参拍。
再以北京为例，9月25日，北京市规自委官网显示，海淀区功德寺棚户区改造项目两幅地块进行用地预申请，均为R2二类居住用地，合计建面超16万平方米，两宗地起拍总价100.5亿元。
这两宗地块，因区位过于优质引发市场关注。据悉，上述项目北侧便是被称为“互联网宇宙中心”的中关村软件园，周边的教育资源也非常优质，其中便包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学。这两宗地都设定了土地合理上限价格，001地块51.75亿元，002地块63.825亿元。
不仅是北京，今年九月底，广州土地市场也掀起了难得的热浪。9月29日，广州南方面粉厂地块经过5小时、148轮的激烈竞价，最终由保利发展以117.6亿元竞得，成交楼面价66957元/平方米，溢价率达33.4%，该地块既跻身广州总价榜单第六，单价排名也位列广州第二。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这是广州近年来极其罕见的“压箱底”好货。地段上处于金融城西区，景观上南向一线望江，容积率3.7，可以打造一线沿江豪宅，加上地处珠江新城和金融城之间，规划条件之好是史无前例的。
他还称，尽管南方面粉厂地块地只是个案，地块也有特殊性，但广州拿出优质地块、取消各种限制，给出足够的扶持力度，是想借助多家房企抢地、高溢价率来提振市场的信心，通过个别项目激活全局，为剩下几个月的土地供应能顺利推进创造条件。
深圳近日也推出了具有“地王”潜力的地块。11月2日，位于南山粤海街道的T107-0107地块挂牌出让，起拍价126.52亿元，挂牌期自11月22日12月2日15时止。并且，这宗地采用“价高者得”的竞拍模式，业内预计未来地块很可能刷新深圳“地王”纪录。
一线城市接连推出优质地块，本质还是为了提振房企仍较平淡的投资热情。
今年前十月，百强房企整体拿地力度稍显薄弱。中指研究院数据显示，2024年1～10月，TOP100企业拿地总额6198.7亿元，同比下降38.7%，相较1-9月降幅扩大0.6个百分点。
“9月底一线城市接连优化政策后，居民购房首付比例及贷款利率已达到历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。但全国土地市场延续低温运行态势。”该研究院表示。
有意愿、也有实力吞下优质地块的，仍是央国企主力军。从新增货值看，前十月保利发展、华润置地和绿城中国位列前三，保利发展以866亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以806亿元新增货值位列第二，绿城中国新增货值规模为779亿元，位列第三。
中指研究院表示，整体来看，2024年房企拿地仍偏审慎。短期来看，土拍环境持续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，但受限于市场处于筑底阶段，房企投资仍将以销定投。未来，市场销售能够在政策带动下逐渐企稳回升，或将带动房企投资热度上升。
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孙梦凡
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